Rynek najmu mieszkań: Nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego wpłyną na rentowność inwestycji

Nowe prawo uderza w „turystyczne” mieszkania w Polsce

Dziś, 21 lipca 2026 roku, wchodzą w życie długo wyczekiwane, a przez wielu inwestorów znienawidzone, przepisy regulujące najem krótkoterminowy. To odpowiedź rządu i samorządów na rosnący problem „turystyfikacji” centrów historycznych miast, takich jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa. Nowe regulacje mają na celu przywrócenie równowagi między potrzebami turystów a komfortem stałych mieszkańców.

Proces legislacyjny trwał ponad dwa lata i był poprzedzony licznymi protestami mieszkańców, którzy skarżyli się na hałas, brak miejsc parkingowych oraz dewastację klatek schodowych przez turystów. Szczególnie głośno było w Krakowie, gdzie niektóre kamienice w Starym Mieście były w 80% zajmowane przez apartamenty na doby. Mieszkańcy zgłaszali problemy z nieznajomymi osobami korzystającymi z wind, pozostawiającymi śmieci w częściach wspólnych oraz organizującymi głośne imprezy.

Wprowadzone limity dni, przez które mieszkanie może być wynajmowane w ciągu roku (zazwyczaj 90-120 dni, zależnie od uchwały rady miasta), uderzają bezpośrednio w rentowność tzw. „apartamentów na doby”. Inwestorzy w Gdańsku, którzy dotychczas czerpali ogromne zyski z najmu wakacyjnego, stają przed trudnym wyborem: powrót do najmu długoterminowego dla studentów i pracowników lub sprzedaż nieruchomości.

Branża turystyczna reaguje na nowe przepisy z mieszanymi uczuciami. Z jednej strony przedstawiciele hoteli cieszą się z ograniczenia konkurencji ze strony prywatnych apartamentów, które często działały bez odpowiednich licencji i ubezpieczeń. Z drugiej strony właściciele platform rezerwacyjnych ostrzegają przed zmniejszeniem się liczby dostępnych noclegów, co może prowadzić do wzrostu cen i spadku konkurencyjności polskich miast jako destynacji turystycznych.

Reakcja rynku: Od Gdańska po Zakopane

„To koniec dzikiego zachodu w polskich kamienicach” – komentują aktywiści miejscy z Warszawy. Nowe prawo daje wspólnotom realne narzędzie do walki z hałasem i niszczeniem części wspólnych. Z kolei właściciele lokali ostrzegają przed wzrostem cen noclegów w hotelach i spadkiem wpływów z turystyki. Już dziś widać wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań w rejonie Starego Miasta w Krakowie, co może być pierwszym sygnałem ucieczki kapitału z tego sektora.

Eksperci z rynku nieruchomości przewidują, że w najbliższych miesiącach dojdzie do istotnego przegrupowania na rynku inwestycyjnym. Właściciele mniejszych lokali, dla których najem krótkoterminowy był głównym źródłem dochodu, mogą zostać zmuszeni do sprzedaży. Inwestorzy instytucjonalni z większymi portfelami nieruchomości prawdopodobnie przystosują się do nowych warunków, inwestując w profesjonalne zarządzanie i przestrzeganie przepisów.

Dla rynku najmu długoterminowego to jednak dobra wiadomość. Zwiększenie podaży mieszkań na tradycyjny wynajem może zahamować wzrosty czynszów, które w ostatnich latach mocno obciążały portfele młodych Polaków. Władze miast zapowiadają rygorystyczne kontrole i wysokie kary dla tych, którzy będą próbowali omijać system rejestracji.

Warto również zauważyć, że nowe przepisy mogą przyczynić się do poprawy jakości życia w centrach miast. Zmniejszenie liczby turystów w budynkach mieszkalnych oznacza spokojniejsze noce dla stałych mieszkańców oraz mniejsze zużycie infrastruktury wspólnej. Długofalowo może to prowadzić do rewitalizacji dzielnic historycznych jako miejsc do życia, a nie tylko atrakcji turystycznych.